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ご両親から相続で譲り受けた実家が、仕事や家庭が忙しく「空き家」状態のまま手つかずになっていませんか?はやく何とかしたいと思っていても、どう対処するのが最良なのかわからず、行動に移せなくて悩まれている方もいるのではないでしょうか。
「空き家」を手つかずのままにしておく主な理由として
- 家族の思い出が残っているから
- 将来、自分や親族が使用するかもしれないから
- 物置として必要だから
- 解体費用をかけたくないから
- 満足できる価格で売れそうにないから
などが挙げられますが
実は空き家を管理せず放置していると深刻な問題に発展することをご存知でしょうか。本記事では「空き家」を放置した際の危険性と、危険を回避する対処方法をご紹介したいと思います。
さきに結論を先に申し上げますと
放置した際の最大の危険性は
- 「行政代執行」や「損害賠償請求」により莫大な費用が発生することです。
推奨の対処方法は
- 立地や建物状態が良好であれば「仲介」を利用して売却する。
- 値段がつかないような空き家ならば「買取り」を利用して売却する。

順番に解説したいと思います。
空き家を放置した際の危険性


住まない家は劣化が早い
カビ・結露の発生
- 換気をしないと次第にカビが発生します。カビは躯体の腐食・シロアリの発生など建物の耐久性を一気に低下させます。また、カビの繁殖により「嫌な臭い」が発生し、最悪病気を誘発する原因になることがあります。
外壁の剥離
- 「雨どい」が詰まり「雨どい」から水が溢れたり、外壁のひび割れの放置などにより、ひびから中に雨水が浸水し、下地が腐って落下することがあります。
排水パイプからの悪臭
- 排水パイプのトラップの水は、悪臭や虫を防ぐ役割を果たしていますが、長期間、水を流さないとトラップの水が蒸発し、悪臭や虫が発生するおそれがあります。
草木の繁茂
- 庭木の手入れをしないと建物の外周が雑草だらけになります。蔦類などは成長が早く自分の家だけではなく隣接地に越境して迷惑がかかります。また雑草処分費なども放置期間に比例して高額になります。
害獣・害虫
- 野良猫やアライグマやハクビシンなどの害獣がすみつき建物を痛めることがあります。スズメバチ・シロアリなども発生します。
その他の問題
- 庭への不法投棄や不法投棄されたゴミなどへの放火、第三者が勝手に占拠するなど犯罪につながる可能性もでてきます。



結果として、住まいの資産価値が下がり、売却や賃貸が難しくなったり、使用したいときに使用できない可能性がでてきます。
売却や賃貸として貸し出すときに一番嫌がられるのが雨漏りです。もし、所有の空き家が雨漏りの疑いがある場合は、雨漏り専門の業者に依頼して資産価値を守りましょう。
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まわりの迷惑になる
周辺に危険が及ぶ
- 劣化による外壁はく離などにより、隣接地や通行の妨げになったり、けがをさせる場合があります。また地震や台風などの災害時には、屋根材の飛散、ブロック塀の倒壊などの危険性が高まります。さらに所有物が人や近隣の建物に損害を与えると賠償請求を受ける可能性もあります。
不衛生になる
- すみついたネズミや野良猫は空き家だけの被害にとどまりません。隣接する住まいにもノミやダニ、病原菌などを媒介するなど、衛生的に悪影響を及ぼす可能性がでてきます。
その他の迷惑
- 草木や樹木が道路まではみ出ると通行の妨げになります。空き家にはゴミが不法に投棄されるおそれがあります。また、放火や犯罪者の潜伏など犯罪の誘発にも繋がりかねません。



自身の住まいだけでなく、地域全体の価値を低下させるおそれがあります。
植栽の管理は造園業者さんに依頼するのが一番です。でも、いざ造園業者さんを一から探すとなると大変ですよね。もし、依頼先に心当たりが無いようでしたら下記のようなサービスをご利用されてはいかがでしょうか。伐採のプロが庭木1本から対応してくれるのが、とてもありがたいです。
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住んでいなくても維持管理費用がかかる
空き家の劣化を抑え、良い状態を保つには維持管理が必要です。所有しているだけで以下のような維持管理コストが発生します。
空き家の一般的な維持管理費用
- 固定資産税(不動産を所有しているとかかる税金で、空き家でも課税されます。)
- 都市計画税(固定資産税とは別に、市街化区域で課税される税金です。)
- 水道光熱費(水道代・電気代・ガス代など)
- 火災・地震・家財保険(任意)
- 維持管理費用(空き家の管理サービスなど(任意))
- 自治会費(任意)



空き家は何もしなくても数万円〜数十万円の維持管理費用が発生します。さらに所有期間が10年、20年と長期化すると気づいたら想定以上の出費になってしまうことも…。
住んでいなくても管理責任がある
建築基準法、空家等対策の推進に関する特別措置法、民法では、それぞれ建物の所有者の管理責任が定められています。必要な維持管理をしない場合は、その責任を問われることがあります。
建築基準法(維持保全)第8条
- 建築物の所有者、管理者又は占有者はその建築物を常時適法な状態に維持保全しする義務を負う。
空家等対策の推進に関する特別措置法(空家等の所有者等の責務)第3条
- 空家等の所有者又は管理者(以下「所有者等」という。)は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。
民法(土地の工作物等の占有者及び所有者の責任)第717条
- 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
- 2 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
- 3 前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。



相手の被害状況によっては莫大な賠償金などを請求されることがあるので注意が必要です。
特に危険な「行政代執行」と「損害賠償請求」
行政代執行
行政代執行とは、行政による「老朽化した空き家の強制取り壊し」です。実際に行政代執行の対象となった「空き家の所有者」には大きなリスクが生じます。
2015年5月から、行政や各自治体が、本来なら個人の資産である空き家に対して、立ち入り調査や指導・勧告・撤去命令、そして行政代執行を行えるようになりました。
増え続ける空き家の対策として「空き家対策特別措置法」が制定されたからです。


行政代執行の対象となる空き家は、「特定空き家」に指定された空き家です。特定空き家に指定される条件は以下の4つです。
- 放置すれば倒壊など保安上の問題がある
- 衛生上、有害となる恐れがある
- 周辺住民の生活環境を妨げている
- 地域の景観を乱している、その他地域のルールに沿っていない
所有している空き家が「特定空き家」に指定された場合、必要な措置をとらないと段階に応じて行政指導が入ります。


固定資産税等の税優遇が外されます。(税優遇が外されると、毎年最大で当初の税額の6倍近い税金を支払う可能性がでてきます。)
50万円以下の過料が課せられます。
勧告・命令でも必要な措置をとらなかった場合、行政は所有者に代わって強制的に空き家を解体・撤去されます。



解体業者をさがすのも、段取りするのも面倒くさいし、行政が勝手に「空き家」撤去してくれるのだから、そのままでも良いのでは…
と考える方もいるかもしれませんが、空き家は絶対に放置してはいけません。行政代執行が行われると、「空き家の所有者」に大きなリスクが生じます。



通常より高額の解体費用を請求される場合があります。
行政代執行の解体費用は全額所有者に請求されます。行政代執行で行われた解体費用は、ご自身で解体業者に依頼する場合より高額になる場合があります。なぜならば行政は、解体費用の安さよりも、しっかりと仕事をしてくれる有名な解体業者や大手の解体業者に依頼する確率が高いからです。
ご自身で業者に依頼すれば、相見積もりをとって安い業者を選ぶことができますが、行政代執行の場合は所有者が業者を選ぶことはできません。



もし解体するつもりであれば行政代執行されてしまう前に、ご自身で解体業者を選んで依頼した方が費用が抑えれます。
解体費用の請求に応じない場合は、所有者の財産の差し押さえが執行されます。
差し押さえの対象となるもの
- 現金
- 預貯金
- 株式
- 車
- 貴金属
- 給与の手取りの四分の一
国土交通省が令和3年2月4日に発表した資料「空家等対策特別措置法について」では、略式代執行を実施した事例が挙げられています。





解体など工事費用が 1,040万!
個人の所有物である建物は、市町村や各自治体は固定資産税情報や戸籍を追って所有者を特定することができます。高額な解体費用であっても、行政代執行の費用回収から逃れることができません。さらに危険なのは自己破産しても、行政代執行の費用の徴収を回避できません。
自己破産とは、借金の返済等ができなくなってしまったときに、裁判所に借金返済の免責許可をもらえる仕組みです。しかし残念ながら、行政代執行にかかった費用は、国税を滞納した場合と同様に「強制徴収」が認められているため自己破産しても返済が免除されないので注意が必要です。
損害賠償請求
「住んでいなくても管理責任があります」に書きましたが、空き家の倒壊・火災・倒木などによって周囲に被害が出た場合、所有者が責任を負います。【民法(土地の工作物等の占有者及び所有者の責任)第717条】
「公益財団法人 日本住宅総合センター」のWEBリポート によると
- 火災による隣の家の全焼と死亡事故の発生で約6,300万円
- 倒壊による隣の家の全焼と死亡事故の発生で約2億円 の損害額の試算結果がでています。




引用:公益財団法人 日本住宅総合センターHPより
どちらのケースも所有者に責任義務が生じる可能性が高く、高額な損害賠償の支払いを命じられる危険性があります。
さらに火災保険の中には近隣住民への被害補償がなされない商品もあり、甚大な損害賠償金を支払う危険性があります。
ここまで想定される危険性を読んで心配になった方もいると思いますが、本記事の例はあくまでも最悪を想定した内容です。適切に空き家を管理できるのであれば過度の心配は不要です。



とは言え、所有の「空き家」が原因で近隣住民に迷惑がかかりそうだったり、空き家の老朽化が激しい場合などは、早期に対処することを推奨します。
空き家問題の対処方法


空き家問題の対処方法として、以下の3つの方法を検討してみてはいかがでしょうか。
- 売却
- 有効活用
- 無償譲渡
① 売却
売却の種類
- 現状のまま販売する。(仲介)
- 更地にして土地として販売する。(仲介)
- リフォームしたあとに販売する。(仲介)
- 現状のまま不動産会社に買い取ってもらう。(買取り)



売却は金銭的メリットがあり特段の理由がなければ、とても有効な対処方法だと考えます。
売却するメリット
- 売却による現金収入を得られる
- 維持管理費用がかからなくなる
- 管理する手間と責任がなくなる(損害賠償・特定空き家に指定される不安から解放される)
売却するデメリット
- 家族と過ごした思い出のある土地・建物を手放さなくてはならない
- 売却したら再度買い戻せる可能性が低い
空き家が比較的新しく、市街地など利便性が良い立地であれば現状のまま販売を推奨します。(仲介)。
空き家の損傷が激しい、駅が遠い、買い物施設が遠い、再建築ができないなどの理由で買い手がつかない場合は専門の不動産業者に買い取ってもらうことを推奨します。(買取り)。



「更地にしてからの売却」や「リフォームをしたあとの売却」は物件が綺麗になって売りやすくなるメリットもありますが、その反面、最初にコストが発生すること(このコストが、想定をオーバーすることが本当に多い…)と、販売準備に時間がかかり、すぐに販売できず機会損失が生じるデメリットがあるので注意が必要です。
② 有効活用
空き家の有効活用としては「賃貸物件として貸し出す」・「シュアハウス」「民泊」「サテライトオフィス」「コワーキングスペース」などの事業物件にする方法があります。
有効活用するメリット
- 毎月の家賃収入が見込める
- 家賃収入から維持管理費が捻出できる
- 思い出が残った実家を所有し続けることができる
有効活用するデメリット
- 大家さんの仕事に追われる(住設などが壊れると対応・出費が生じる)
- 「入居者」や「貸し出した相手(利用者)」のクレーム・トラブル対応に追われる可能性がある
- 貸し出す前のリフォームや「入居者・貸し出す相手」を探すのが大変
家族と過ごした実家を残したまま、家賃収入が入るのはとても魅力的なお話だと思います。しかし、それは良い借り手にめぐり逢えたらの話です。これがクレーマー・家賃滞納を繰り返す人・近隣とトラブルを起こす人など問題ある借り手だった場合、仕事や家庭の他に悩み事が増えるばかりか、対応に時間も奪われます。(借り手の方が突然亡くなられたりした場合は、そのあとがさらに大変です。)



時間やお金に余裕がある方であれば対応可能かもしれませんが、大家さんとしての対応は本当に大変です。管理が大変なためサラリーマンと同時並行で考えている方には、あまり推奨できません。
③ 無償譲渡
無償譲渡には「周辺の方や知人に譲る」「空き家バンクを利用する」などがあります。
無償譲渡するメリット
- 維持管理費用がかからなくなる
- 管理責任がなくなる
- 仲介手数料がかからない
- 売却が難しい物件を処分できる
無償譲渡するデメリット
- 譲渡先が見つかるまで時間がかかる可能性が高い
- 譲渡先を見つけるのが長期化した場合、建物が劣化する・譲渡先が見つかるまでの維持管理費用が発生する
- 税金がかかる場合がある
- 手続きや書類作成を自分で手配する必要がある
- 瑕疵担保責任を負う場合がある
無償譲渡とは言え、税金が発生する可能性があったり、譲渡先を見つけるのが長期化した場合、建物の劣化が進むのと、維持管理費用の支払いが続きます。また、不動産知識が無いと引き渡し手続きの対応が大変ですし、引き渡しのやり方によっては瑕疵担保責任を負う場合もあります。



思っている以上に手間と時間がかかりますし、譲渡の状況によってはお金が発生する場合もあります。
ここまで対処方法を3つ紹介しましたが、金銭面・責任問題などを考慮すると、「空き家」は現状のまま売却するのが一番リスクが少ないです。「空き家」を現状のままの売却する方法として「仲介」と「買取り」の2種類があるので、すこし詳しく解説していきたいと思います。
「仲介」と「買取り」どちらがおすすめか?
「空き家」売却の依頼の方法は、大きくわけて「仲介」と「買取り」があります。
空き家の所有者から依頼を受けた不動産仲介業者が、買手を募集し、売手と買手の間を取り持つ(仲介する)ことで、売買契約の成立を目指す方法。仲介の特徴は、一般の個人の購入目的が「住居用」であることが挙げられます。
空き家の所有者から依頼を受けた不動産買取業者が、所有者から直接空き家を買い取る方法。買取の特徴は、買取業者の購入目的は住居用ではなく、おもに「事業用」です。(「事業」とは買い取った空き家をリフォームなどして再販し、利益をあげることです。)
続いて「仲介」と「買取り」のメリット・デメリットを以下に整理しました。
比較項目 | 仲介 | 買取り |
---|---|---|
売却価格の違い | 〇 高値が狙える | × 仲介より低いケースが多い |
仲介手数料 | × 必要 | 〇 不要 |
契約までのスピード | × 個人相手なので時間がかかる | 〇 業者と直接取引なので早い |
家具、荷物処理費用 | × 必要 | 〇 不要 |
修繕費用やリフォーム費用 | △ 状況によって必要 | 〇 不要 |
内覧対応 | △ 状況によって必要 | 〇 不要 |
※契約不適合責任 | × 一般の個人相手に売却だと重い | 〇 業者相手なので責任を軽減できる |
※ 契約不適合責任とは
2020年4月に施行された改正民法で、改正前民法の「瑕疵担保責任」が、いわゆる「契約不適合責任」に置き換えられることになりました。法定責任とされていた瑕疵担保責任において買主が請求できる権利は「損害賠償請求」と「契約解除」のみでしたが、それが契約責任である契約不適合責任となることで「完全な履行」を求める追完請求や追完請求に応じてもらえない場合に代金減額請求が追加でおこなえるようになりました。



2020年に「契約不適合責任」が施行されたことにより売主に対する責任が強まりました。
「仲介」と「買取り」のメリット・デメリットを考慮して「物件の立地」と「空き家の状態」をもとに、どちらにするか判断すると良いよいでしょう。
- 空き家の引き渡しまでお金と時間に余裕がある。
- 空き家が比較的新しく、まだ十分に住める。
- 駅や買い物施設が近く利便性が高い。
- 売却益として高値を狙いたい。
- 早く現金化したい。
- 今にも倒壊しそうだったり、周りに迷惑がかかりそうな空き家。
- 空き家になってから長い時間が経過している。(かなり古い)
- 空き家がある場所が遠方にある・地方にある。
- 特殊な事情を持つ空き家。
- 空き家の所有者が複数人いる。(権利の整理が難しい)
「仲介」か「買取り」か、方向性を決めたら依頼できる不動産業者を探しましょう。



「不動産一括査定サイト」などを利用するのもオススメですが、不動産業者が沢山ありすぎて迷われることもあると思います。
本サイトでは、「仲介」と「買取り」に対応できる不動産業者を一社に絞って、推奨理由とあわせてご紹介します。
「空き家」売却に対応できる推奨不動産業者
仲介の推奨不動産業者
仲介の推奨不動産業者は【三井のリハウス】
買取りの推奨不動産業者
買取り推奨不動産業者は「訳あり物件買取プロ」を運営する 株式会社 Alba Link です。
売却条件の悪い空き家は、なかなか売れにくいので、専門のノウハウを持った買取業者に買い取ってもらうことを推奨します。
買取業者の中には、空き家売買のノウハウがなく、マンションや収益物件中心で取引している業者も少なくありません。訳あり物件などの買取りを得意とする専門の不動産業者である【株式会社 Alba Link】 であれば、売却が難しい物件でも高く買い取ってもらえる可能性も高くなりトラブルも少なくなります。
【株式会社 Alba Link 】を利用することで、売却が難しい空き家でも他より高値を狙えるうえに早期に現金化できます。また、専門の不動産業者なので売却手続きに長けているため売主負担が少ないです。
↓空き家の高価買取りはコチラから
ここで仲介不動産会社と買取り不動産会社を紹介させていただきましたが、いずれにしても私は「依頼する会社」より、担当してくださる営業の方の姿勢がとても大切だと考えます。会社の看板だけで判断せず、担当の営業の方が自己の会社の利益のために動いているのか、お客様(売り主様)の希望に沿って誠実に対応しているのかを、しっかりと見極めたいところです。
社会人としてのマナーがなかったり、契約を煽ってくるような営業の方は、契約直前で条件を変更される可能性などあり不安です。また、契約などの手続きに不備があると、売った後にも契約不適合責任などを負わされたりする可能性があります。できるだけお客様の希望の条件に近付けるように、汗をかいてくれる営業の方に依頼するようにしましょう。
まとめ|相続した実家の「空き家放置」は危険。「早めの対処方法」として売却を推奨。
以上、「空き家放置の危険性」と「推奨対処方法」をご紹介させていただきました。



本記事をまとめると以下の通りです。
空き家を放置した際の最大の危険性は
- 「行政代執行」や「損害賠償請求」により莫大な費用が発生する可能性がある。
推奨の対処方法は
- 立地や建物状態が良好であれば「仲介」を利用して売却する。
- 値段がつかないような空き家ならば「買取り」を利用して売却する。
空き家問題の対処方法として「仲介」と「買取り」を利用した売却を推奨しましたが、依頼先を探そうとすると不動産業者が多すぎて迷われる方もいらっしゃると思います。
さがす時間がもったいないし、複数の業者対応などに手間がかかるのが嫌だという方のために「仲介」と「買取り」の本サイト推奨業者を一社づつリンクを貼らせていただきました。ご興味のある方は是非ご覧になってみてください。