実家の空き家を放置するのは危険！行政代執行される前に「仲介」か「買取り」で対応可能です！

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ご両親から相続で譲り受けた実家が、仕事や家庭が忙しく「空き家」状態のまま手つかずになっていませんか？はやく何とかしたいと思っていても、どう対処するのが最良なのかわからず、行動に移せなくて悩まれている方もいるのではないでしょうか。

「空き家」を手つかずのままにしておく主な理由として

• 家族の思い出が残っているから
• 将来、自分や親族が使用するかもしれないから
• 物置として必要だから
• 解体費用をかけたくないから
• 満足できる価格で売れそうにないから

などが挙げられますが

実は空き家を管理せず放置していると深刻な問題に発展することをご存知でしょうか。本記事では「空き家」を放置した際の危険性と、危険を回避する対処方法をご紹介したいと思います。

さきに結論を先に申し上げますと

空き家を放置した際の危険性

住まない家は劣化が早い

売却や賃貸として貸し出すときに一番嫌がられるのが雨漏りです。もし、所有の空き家が雨漏りの疑いがある場合は、雨漏り専門の業者に依頼して資産価値を守りましょう。

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まわりの迷惑になる

植栽の管理は造園業者さんに依頼するのが一番です。でも、いざ造園業者さんを一から探すとなると大変ですよね。もし、依頼先に心当たりが無いようでしたら下記のようなサービスをご利用されてはいかがでしょうか。伐採のプロが庭木1本から対応してくれるのが、とてもありがたいです。

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住んでいなくても維持管理費用がかかる

空き家の劣化を抑え、良い状態を保つには維持管理が必要です。所有しているだけで以下のような維持管理コストが発生します。

松本明子、”実家空き家地獄”を激白！実家を放置したら1600万円の大出費

住んでいなくても管理責任がある

建築基準法、空家等対策の推進に関する特別措置法、民法では、それぞれ建物の所有者の管理責任が定められています。必要な維持管理をしない場合は、その責任を問われることがあります。

特に危険な「行政代執行」と「損害賠償請求」

行政代執行

行政代執行とは、行政による「老朽化した空き家の強制取り壊し」です。実際に行政代執行の対象となった「空き家の所有者」には大きなリスクが生じます。

行政代執行の対象となる空き家は、「特定空き家」に指定された空き家です。特定空き家に指定される条件は以下の4つです。

所有している空き家が「特定空き家」に指定された場合、必要な措置をとらないと段階に応じて行政指導が入ります。

と考える方もいるかもしれませんが、空き家は絶対に放置してはいけません。行政代執行が行われると、「空き家の所有者」に大きなリスクが生じます。

行政代執行の解体費用は全額所有者に請求されます。行政代執行で行われた解体費用は、ご自身で解体業者に依頼する場合より高額になる場合があります。なぜならば行政は、解体費用の安さよりも、しっかりと仕事をしてくれる有名な解体業者や大手の解体業者に依頼する確率が高いからです。

ご自身で業者に依頼すれば、相見積もりをとって安い業者を選ぶことができますが、行政代執行の場合は所有者が業者を選ぶことはできません。

解体費用の請求に応じない場合は、所有者の財産の差し押さえが執行されます。

差し押さえの対象となるもの

国土交通省が令和3年2月4日に発表した資料「空家等対策特別措置法について」では、略式代執行を実施した事例が挙げられています。

個人の所有物である建物は、市町村や各自治体は固定資産税情報や戸籍を追って所有者を特定することができます。高額な解体費用であっても、行政代執行の費用回収から逃れることができません。さらに危険なのは自己破産しても、行政代執行の費用の徴収を回避できません。

自己破産とは、借金の返済等ができなくなってしまったときに、裁判所に借金返済の免責許可をもらえる仕組みです。しかし残念ながら、行政代執行にかかった費用は、国税を滞納した場合と同様に「強制徴収」が認められているため自己破産しても返済が免除されないので注意が必要です。

損害賠償請求

「住んでいなくても管理責任があります」に書きましたが、空き家の倒壊・火災・倒木などによって周囲に被害が出た場合、所有者が責任を負います。【民法（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）第717条】

「公益財団法人 日本住宅総合センター」のWEBリポート によると

引用：公益財団法人 日本住宅総合センターHPより

どちらのケースも所有者に責任義務が生じる可能性が高く、高額な損害賠償の支払いを命じられる危険性があります。

さらに火災保険の中には近隣住民への被害補償がなされない商品もあり、甚大な損害賠償金を支払う危険性があります。

ここまで想定される危険性を読んで心配になった方もいると思いますが、本記事の例はあくまでも最悪を想定した内容です。適切に空き家を管理できるのであれば過度の心配は不要です。

近隣から、行政や警察に通報されるような状況でしたら早急に対応をしたほうが良いでしょう。

空き家問題の対処方法

空き家問題の対処方法として、以下の3つの方法を検討してみてはいかがでしょうか。

1. 売却
2. 有効活用
3. 無償譲渡

① 売却

空き家が比較的新しく、市街地など利便性が良い立地であれば現状のまま販売を推奨します。（仲介）。

空き家の損傷が激しい、駅が遠い、買い物施設が遠い、再建築ができないなどの理由で買い手がつかない場合は専門の不動産業者に買い取ってもらうことを推奨します。（買取り）。

② 有効活用

空き家の有効活用としては「賃貸物件として貸し出す」・「シュアハウス」「民泊」「サテライトオフィス」「コワーキングスペース」などの事業物件にする方法があります。

家族と過ごした実家を残したまま、家賃収入が入るのはとても魅力的なお話だと思います。しかし、それは良い借り手にめぐり逢えたらの話です。これがクレーマー・家賃滞納を繰り返す人・近隣とトラブルを起こす人など問題ある借り手だった場合、仕事や家庭の他に悩み事が増えるばかりか、対応に時間も奪われます。（借り手の方が突然亡くなられたりした場合は、そのあとがさらに大変です。）

③ 無償譲渡

無償譲渡には「周辺の方や知人に譲る」「空き家バンクを利用する」などがあります。

無償譲渡とは言え、税金が発生する可能性があったり、譲渡先を見つけるのが長期化した場合、建物の劣化が進むのと、維持管理費用の支払いが続きます。また、不動産知識が無いと引き渡し手続きの対応が大変ですし、引き渡しのやり方によっては瑕疵担保責任を負う場合もあります。

ここまで対処方法を3つ紹介しましたが、金銭面・責任問題などを考慮すると、「空き家」は現状のまま売却するのが一番リスクが少ないです。「空き家」を現状のままの売却する方法として「仲介」と「買取り」の２種類があるので、すこし詳しく解説していきたいと思います。

「仲介」と「買取り」どちらがおすすめか？

「空き家」売却の依頼の方法は、大きくわけて「仲介」と「買取り」があります。

続いて「仲介」と「買取り」のメリット・デメリットを以下に整理しました。

比較項目	仲介	買取り
売却価格の違い	〇 高値が狙える	× 仲介より低いケースが多い
仲介手数料	× 必要	〇 不要
契約までのスピード	× 個人相手なので時間がかかる	〇 業者と直接取引なので早い
家具、荷物処理費用	× 必要	〇 不要
修繕費用やリフォーム費用	△ 状況によって必要	〇 不要
内覧対応	△ 状況によって必要	〇 不要
※契約不適合責任	× 一般の個人相手に売却だと重い	〇 業者相手なので責任を軽減できる

「仲介」と「買取り」のメリット・デメリットを考慮して「物件の立地」と「空き家の状態」をもとに、どちらにするか判断すると良いよいでしょう。

「仲介」か「買取り」か、方向性を決めたら依頼できる不動産業者を探しましょう。

「空き家」売却に対応できる推奨不動産業者

仲介の推奨不動産業者

仲介の推奨不動産業者は【三井のリハウス】 です。