相続で譲り受けた再建築不可物件はどうする？倒壊する前にリスク解消方法4選

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ご両親から相続で譲り受けた物件が、実は再建築不可物件と知り、お困りの方もいるのではないでしょうか。

• 売却先が決まったのに、再建築不可物件だった為、買主のローンがつかずキャンセルされた
• 一般の不動産業者に買取りをお願いしたら再建築不可物件という理由で断られた
• 建て替えができないリスクがあり、買主が怖がって商談が全然はいらない
• リフォームなどの修繕費用の負担が大きいため買主から嫌がられる

結論からお伝えすると、再建築不可物件を何とかしたいと思ったら、再建築不可物件専門の買取り業者に売却がお勧めです。

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はじめに再建築不可物件とは

再建築不可物件とは「敷地が現在の建築基準法の規定を満たさないため、再建築（新築や改築、増築、移転）ができない物件」を指します。

「敷地が現在の建築基準法の規定を満たさない」とは、確認申請で求められる「接道義務」の規定を満たさないことを指します。

せっかく相続や購入で土地を手に入れても、接道義務を満たしていない物件は原則として建物を再建築することができません。

再建築不可物件が存在する理由は、敷地が区分された後や建物が建った後に不動産の法律が制定されたからです。建築基準法は1950年（昭和25年）に制定された法律であり、さらに都市計画法は1968年（昭和43年）に制定されました。そのため、1950年以前に「区分された敷地」や「建てられた建物」の中には、接道義務を満たせず、現行の建築基準法に不適合になってしまった土地・建物が生まれてしまったのです。

このような「再建築不可物件」は、リフォームはできても、建て替えや増築ができません。また、再建築不可物件は古い住宅が多く、建て替えができない敷地ということもあり一般的に不動産評価が低く売却が困難です。

接道義務

「接道義務」は建築基準法の第42条と第43条に定義されています。既存の建物を解体して新たに建物を建築する場合でも幅員（道路の幅）4メートル以上の道路に、建築予定の敷地が2メートル以上道路に接する必要があります。

これは火災や急病などで緊急車両がその敷地に到達する為と災害発生時の避難経路の確保に必要で、この規定を満たさない敷地は再建築不可物件として判断されます。

再建築不可物件を保有するリスク

行政代執行

行政代執行とは、行政による「老朽化した空き家の強制取り壊し」です。実際に行政代執行の対象となった「空き家の所有者」には大きなリスクが生じます。

再建築不可だから、どうしようもないと「住まなくなった建物」を長期放置した結果、建物が「特定空き家」に指定されてしまうと所有者に対して行政指導が入ります。

行政指導に従わなかった場合。

行政代執行が執行された場合、建物の解体費用は全額所有者に請求されます。解体費用は、ご自身で解体業者に依頼する場合より高額になる場合があります。なぜならば行政は、解体費用の安さよりも、しっかりと仕事をしてくれる有名な解体業者や大手の解体業者に依頼する確率が高いからです。（ご自身で業者に依頼すれば、相見積もりをとって安い業者を選ぶことができますが、行政代執行の場合は所有者が業者を選ぶことはできません。）

また個人の所有物である建物は、市町村や各自治体は固定資産税情報や戸籍を追って所有者を特定することができます。高額な解体費用であっても、行政代執行の費用回収から逃れることができず、特に危険なのは自己破産しても、行政代執行の費用の徴収を回避できないことです。

※自己破産とは、借金の返済等ができなくなってしまったときに、裁判所に借金返済の免責許可をもらえる仕組みです。しかし残念ながら、行政代執行にかかった費用は、国税を滞納した場合と同様に「強制徴収」が認められているため自己破産しても返済が免除されないので注意が必要です。

損害賠償請求

所有している建物の倒壊・火災・庭木の倒木などによって周囲に被害が出た場合、所有者が責任を負います。【民法（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）第717条】

「公益財団法人 日本住宅総合センター」のWEBリポート によると

引用：公益財団法人 日本住宅総合センターHPより

どちらのケースも所有者に責任義務が生じる可能性が高く、高額な損害賠償の支払いを命じられる危険性があります。

再建築不可物件の解消方法４選！

隣地を購入して接道義務を満たす

再建築不可物件の解消方法として一般的なのは、隣地から幅が不足している部分の土地を買い取る方法です。

接道義務を満たしていない敷地形状は旗竿地（竿にたてた旗と似た形状の土地：添付図参照）が多いです。道路と接している部分が狭く、接道が2mに満たない土地は少なくありません。

解消方法として、所有地よりも道路側にある隣地を買い取り、接道を2m以上にすることで、再建築を可能にできます。また、売買ではなく「土地の等価交換」をおこなうという方法もあります。接道が2mとなるように、自分の土地と隣接地を一部交換する方法です。

ただ、隣地の土地面積が減ることによって、建ペイ率・容積率オーバーにより、今度はお隣の建物が既存の不適格に該当する可能性がでてくるので注意が必要です。

隣地を借りて接道義務を満たす

隣接地の買取や交換が難しい場合、借り受けるだけでも再建築をおこなうことは可能です。他人の土地であっても、通行する権利さえあれば接道義務を満たしているとみなされます。

お勧めはできませんが、建築工事期間中だけ、一時的に隣接地を借り受ける方法もあります。ただし、この方法は次に新築・再建築するときに接道義務を担保ができないので注意しましょう。

また、後々のトラブルを回避するため、たとえ一時的に借りる場合であっても、不動産会社を通すなどして賃貸借契約書を作成し、期間や地代についてしっかりと定めておきましょう。

セットバック（道路後退）をして建築可能にする

セットバックとは、敷地と道路の境界線を後退させ、接道している前面道路を広くする方法です。

物件に面している前面道路の幅が狭い場合、自己所有の敷地の一部を「みなし道路」とすることで、規定幅員の条件を満たせます。具体的には、道路の中心線から2mの位置を「敷地と道路の境界線」とし、敷地の一部を道路扱いにします。（行政によっては道路反対の境界線から4ｍを境界線としているところもあるので注意が必要です。）ただし、セットバックでみなし道路にした部分は、塀や門・ガレージなどの構造物を設置できません。

活用できる土地の面積が小さくなって損をするようにも思えますが、接道義務を満たせば物件の資産価値は上がります。また、行政に申請することで、セットバックの工事費用の補助がでたり、固定資産税を非課税にできるケースもあるので手続きについて良く確認することをお勧めします。

隣人に買取りを交渉してみる

発想を変えて自分が隣接地を買い取るのではなく、自分の土地を隣人に買い取ってもらえないか交渉してみるのも一つの手段です。

実は隣人と交渉で土地を買い取ってもらえるケースは意外と少なくありません。隣接地も再建築不可物件であった場合、隣人にとって買い取るメリットは大きいです。また、土地の条件が良くなれば資産価値の上昇により買取価格がより高くなったり、いままで駐車場を近くに借りていた場合、自分の土地に駐車ができるようになれば駐車場代が浮くケースがあるからです。

敷地の条件・隣人の考え次第では、良い条件で買い取ってもらえる可能性もあります。

まとめ｜どうしても解消できない場合は専門の買取業者に相談

再建築不可物件は、4つの解消方法によって再建築できる可能性があることをご説明しました。ただ、いずれの解消方法も多くの交渉や手続きが必要なため、実際に取り組んでみるとハードルの高さに挫折される方もいらっしゃると思います。

そこで建て替えのできない再建築不可物件は早めに売却して、売却益をより利便性の高い物件の購入費用に充てるのも一つの方法です。新たな物件の購入費用に充てるなら、再建築不可物件といえどもできるだけ高く売りたいですよね。そのような場合は、再建築不可物件を専門に扱う買取業者に相談するのがおすすめです。

専門業者なら、再建築不可物件を活用する知識や資金力が豊富なため、買取価格も高値になることが期待できます。例えば、連携している弁護士が隣家と交渉し、隣地を買い取って再建築可能にしてから高値で売却するなどの運用が可能なのです。また、面倒な売却手続きも不動産売買のプロである買取業者のサポートが受けられるため、スムーズに終えられます。早ければ数日程度で、再建築不可物件を現金化できるでしょう。

「そんな専門業者の問い合わせ先なんて知らないよ…。」とお困りの方むけに、「再建築不可物件の取り扱いに長けた専門買取業者」の紹介リンクを準備しました。良かったら利用してみてくださいね。